חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973, נועד להסדיר את אחריות הקבלנים והיזמים כלפי רוכשי הדירות, תוך הגנה על זכויות הרוכשים מפני ניצול לרעה של פערי הכוחות המובנים בין הצדדים. בשל כך, הוראות חוק המכר הינן קוגנטיות, קרי, לא ניתן להתנות עליהן אלא לטובת רוכשי הדירות.
אחד מהנושאים העיקריים בהם עוסק החוק הינו – איחור במועד מסירת הדירה, כאשר העיקרון המנחה ביחס למועד המסירה החוזי הינו יסוד הוודאות. בהתאם, החוק מקנה הגנה לרוכשי הדירות מפני הנזקים הרבים העלולים לנבוע מהאיחור במסירת הדירה לחזקתם, באמצעות מנגנון לפיצויים מוגדלים ללא הוכחת נזק.
בהתאם לדין ולהלכה הפסוקה, על המוכר לנקוב במועד מסירה קונקרטי במסגרת הסכם המכר. במקרה שחל איחור במועד המסירה החוזי מעבר לתקופת "הגרייס" החוזית, אזי בהתאם לסעיף 5א לחוק, הרוכש זכאי לפיצויים מוגדלים בהתאם למנגנון הקבוע בחוק החל מהחודש השני לאיחור (תיקון מס' 9 לחוק), המגלמים בבסיסם את שווי דמי השכירות עבור דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה שנרכשה, כאשר המועד הקובע לעניין הערכת השווי הינו מועד המסירה החוזי.
ואולם, החוק מסייג את הזכות לקבלת הפיצוי בגין איחור במסירה בהתקיים אחד משני מקרים (עודכן במסגרת תיקון מס' 9):
האחד, במקרה בו האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, לדוג': איחור במועדי התשלום הקבועים בהסכם.
השני, והרלוונטי לענייננו – במקרה בו מתקיים "סיכול החוזה", קרי, האיחור במסירה נגרם כתוצאה מנסיבות שהמוכר לא היה יכול לצפותן במועד ההתקשרות, ככלל מדובר באסונות טבע ובאירועים קיצוניים שלא ניתן לצפותם מראש.
התשובה אינה חד משמעית, שכן, מחד גיסא, מלחמת חרבות ברזל מהווה אירוע קיצוני וחריג ביותר בתולדותיה של המדינה אשר השפיע על כלל המשק, לרבות ענף הבנייה. מאידך גיסא, בהתאם לפסיקה המנחה, ככלל מלחמה במדינת ישראל אינה מהווה מאורע "בלתי צפוי" ולפיכך אינה עולה בגדר "סיכול", ועל המוכר להוכיח על סמך ראיות מהימנות כי קיים קשר סיבתי ישיר בין האיחור במסירת הדירה לבין המלחמה.
כך או כך, במקרה בו המוכר מסרב ליתן לרוכשים פיצוי בגין איחור במסירה בטענה כי חלה עליו הגנת "סיכול" לאור מלחמת חרבות ברזל, יהיה עליו להוכיח זאת במסגרת ההליך המשפטי. כך לדוגמה יהיה על המוכר להוכיח על פי יומני העבודה כי אכן היה קיים מחסור משמעותי של פועלים בעקבות המלחמה, או שמא כתוצאה המלחמה נוצר קושי בייבוא סחורות וחומרים.
לפיכך, אין מדובר בפטור אוטומטי, כאשר נטל ההוכחה כאמור מוטל על כתפיו של המוכר.
על מנת להיות ערוכים לטענות הגנה מצד המוכר, מומלץ לתעד את שלבי הבנייה וכן את השפעת האירועים שחלו בכל אחד משלבי הבניה ולהיות מעורבים בהליך הקמת הפרויקט.
* למען הסר ספק, המידע לעיל הינו כללי ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, כאשר יש לבחון כל מקרה על פי נסיבותיו הפרטניות.
לייעוץ משפטי מוזמנים לפנות למשרדנו.
עורכת הדין דניאל מלצר
© 2024 כל הזכויות שמורות לדניאל מלצר עורכי דין